新政解读：《深圳市龙岗区增加经营性设施综合整治类旧工业区升级改造操作规定（试行）》（征求意见稿）
2020年2月17日，为加快龙岗区综合整治类旧工业区升级改造工作，破除政策障碍，加大扶持力度，根据上层相关政策，龙岗区城市更新和土地整备局制定了《深圳市龙岗区增加经营性设施综合整治类旧工业区升级改造操作规定（试行）》（征求意见稿），以下简称“操作规定”，具体内容见附件。。
《操作规定》全文共六章，二十八条内容，包括总则、更新单元计划、土地、建筑物信息核查及历史用地处置、更新单元规划、用地管理与实施、附则等内容。现就该政策谈些个人解读意见，以帮助新手理解，文章仅代表个人观点，不具有权威性及盈利目的性。
2018年深圳市城市更新局出台《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作规定》（征求意见稿）后（政策有效期五年），2020年龙岗区出台《深圳市龙岗区增加经营性设施综合整治类旧工业区升级改造操作规定（试行）》（征求意见稿）。
龙岗区《操作规定》政策是紧承市政策内容而来，本质上都是针对综合整治类旧工业区升级改造内容规定，二者表达目的相同，政策要求一致。不过龙岗区取的标题有稍许改动，似乎暗示旧工业区的综合整治与城市更新旧住宅区的综合整治意思还是有区别的啦，二者虽名字相同，但是旧工业区的综合整治更侧重于鼓励升级改造，比如：扩建、改建、局部拆建、增加生产经营性建筑等字眼，而且对如何升级改造？改造大小规模有具体的政策指引和要求。而旧住宅区的综合整治目前重在表面修复维护、保障政策完善及经济关系梳理等环节，实际如何加、扩、改相应的政策目前并未出台。
（一）、政策出台背景：
2014年5月，深圳市发布政策指导文件《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，明确“为促进我市产业转型升级，拓展产业发展空间，鼓励旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下，开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新“，一种集传统的功能改变、拆除重建、综合整治三类更新方式于一体的新型旧工业区升级改造模式自此诞生。2015年9月，《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引(试行)》适时出台。
在《操作指引（试行）》修订基础上形成《操作规定（征求意见稿）》，《操作规定》明确了：政策适用范围、规范申报主体、细化单元计划申报条件与要求、规范单元规划审查、奖励城市公共用地贡献、推进历史用地处置、简化待完善手续建筑物处理及完善全链条项目管理流程。
（二）、综合整治类旧工业区升级改造模式
1、简化程序
2、放宽准入条件
3、鼓励适当提高开发强度
4、地价优惠
5、历史用地处置
6、土地使用年期
7、创新型产业用房配建
8、分割转让
9、其他鼓励措施
（三）、旧工业区升级改造操作指引
“工欲善其事，必先利其器。”综合整治类旧工业区升级改造项目能否顺利实施，这一新型改造模式的政策背景、基础法律关系、项目实操过程中可能面临的特殊问题，包括项目准入、项目报批、历史用地处置、工业楼宇销售等问题及开发过程中的风险管理都值得业务一线管理人员的注意。
下期继续为您分享：
1、旧工业区升级改造政策沿革；
2、旧工业区改造模式及其比较；
3、综合整治类旧工业区改造项目获取及风险管理；
4、项目收购风险及项目机构设置；
5、项目收购合同拟定及谈判注意事项等。
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